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多措并舉精準調控 發展態勢保持平穩

我市1-9月房地產市場運行形勢分析報告出爐

2019-10-17 08:55    來源:莆田網    字號:   

  日前,我市1-9月份房地產市場運行形勢分析報告出爐。

  報告顯示,自年初以來,我市通過一系列房地產綜合精準調控政策和具體措施,基本實現了穩價格、穩市場、穩預期、穩增長的目標。

  今年前三季度,全市房地產市場呈現“五升一穩”態勢?!拔迳笔峭ㄟ^促供地、促動工,商品房新開工面積持續回升,帶動房地產投資保持繼續增長和批準預售面積不斷上升;同時隨著調控政策穩定和市場預期穩定,購房需求也持續釋放,商品房銷售和二手房交易隨之持續回升?!耙环€”是通過限地價、控房價,我市商品住房銷售均價基本平穩,整個房地產市場總體保持持續平穩發展態勢。

  ■ 商品房新開工面積持續回升

  今年前三季度,在建工ECO、恒大悅府等分期開發項目,以及去年和今年前兩季度新出讓地塊(建發央著央譽項目、霞林坂頭東項目、涵江保利融創項目、仙游數十個項目等)動工建設下,商品房新開工面積自一季度轉負為正后,繼續保持同比上升態勢。1-9月份全市各類商品房施工面積2112.23萬平方米,與去年同期基本持平;其中新開工面積343.40萬平方米,同比上升5.62%。從季度數據來看,第一季度新開工100.01萬平方米,第二季度86.16萬平方米,第三季度157.23萬平方米,第三季度數據上升明顯。

  從各縣區新開工項目看,仙游縣隨著碧桂園天城、外灘一號三期、建發璽院等數十個新項目動工,其新開工面積同比成倍增長;北岸新項目減少同比下降超50%;其他區域都有不同幅度的升降。其中荔城區96.94萬平方米,比增19.31%;城廂區41.22萬平方米,比降11.26%;涵江區56.86萬平方米,比降39.68%;秀嶼區20.05萬平方米,比降34.11%;北岸22.30萬平方米,比降55.47%;仙游縣118.4萬平方米,比增134.73%。

  ■ 房地產完成投資繼續增長

  隨著新開工面積持續回升和在建項目不斷增多,房地產投資也繼續保持比增態勢。1-9月,全市房地產完成開發投資230.91億元,較去年同期(209.99億元)比增9.96%。其中第一季度完成投資61.25億元,第二季度91.70億元,第三季度77.96億元。第二季度由于中心城區的建發、融創、聯發等新出讓高地價項目開工建設,帶動約30億元土地購置費入庫統計,投資額較高。

  從各縣區的房地產開發投資情況看(按項目屬地統計原則),仙游縣因新開工面積最多,其完成投資增幅也最大,達到近95%;秀嶼和北岸因去年基數低,今年分別在云悅壹號、世茂云璽、國湄領秀、鴻璽園以及碧桂園浪琴灣、世茂國風湄洲等新開工和續建項目帶動下,增幅也近50%。其中荔城區51.37億元,比增7.49%;城廂區53.19億元,比降15.09%;涵江區58.59億元,比降5.89%;秀嶼區10.15億元,比增46.89%;北岸5.19億元,比增49.57%;仙游縣52.42億元,比增94.73%。

  ■ 批準預售面積保持上升

  隨著市場穩定消費回升,房地產企業加快新項目動工和續建項目施工進度,商品房批準預售面積也隨之增長。1-9月份全市商品房批準預售面積300.99萬平方米,較去年同期比增10.24%;其中批準商品住房面積243.94萬平方米,比增9.37%。按季度來分,第一季度商品房批準預售面積78.25萬平方米(其中商品住房59.64萬平方米;第二季度為144.37萬平方米(其中商品住房124.90萬平方米);第三季度為78.37萬平方米(其中商品住房59.40萬平方米)。

  從各縣區的批準預售面積看,涵江區在保利、融創、聯發、正榮涵江等多個項目的預售許可下,帶動本區批準預售面積成倍增長;荔城、城廂能夠申辦預售許可的新項目總體較以前減少,因此同比呈現下降。具體為荔城75.99萬平方米,比降19.19%;城廂49.42萬平方米,比降20.71%;涵江88.44萬平方米,比增123.73%;秀嶼12.09萬平方米,比降3.20%;北岸16.74萬平方米,比增6.76%;仙游58.32萬平方米,比增19.12%。

  ■ 商品房銷售增幅持續上升

  在市場總體穩定的大環境下,購房需求持續釋放,商品房銷售面積同比自上半年轉負為正后,增幅繼續保持上升。據商品房買賣合同網簽系統統計,前三季度全市商品房銷售面積為266.77萬平方米,較去年同期比增24.35%,增幅較上半年上升14.62個百分點;其中商品住宅226.19萬平方米,比增28.69%,增幅較上半年上升13.15個百分點。按季度分,一季度71.77萬平方米,二季度91.65萬平方米,三季度103.35萬平方米,呈持續增長態勢。

  從各縣區銷售情況看,秀嶼、荔城因去年基數較低,今年分別在國湄領秀和建發央著、建工ECO等項目支撐下銷售增幅均超過50%;除了北岸同比下降外,其他縣區都有不同程度的比增。具體為荔城區75.67萬平方米,比增52.35%;城廂區45.46萬平方米,比增13.54%;涵江區57.95萬平方米,比增23.46%;秀嶼區25.90萬平方米,比增67.64%;北岸8.03萬平方米,比降23.67%;仙游縣53.76萬平方米,比增3.54%。

  ■ 商品房銷售均價基本平穩

  隨著房地產綜合精準調控措施的持續貫徹落實,我市商品房價位總體保持平穩。從商品房買賣合同網簽價格統計,1-9月全市商品房銷售均價為9778元/平方米,與上年同期持平;其中商品住房均價為9945元/平方米,比增0.77%。各月份商品住房銷售均價保持在10000元/平方米左右,總體保持基本平穩態勢。

  商品住房均價按區域分,荔城、城廂二區隨著精裝價格不再計入網簽房價,持續綜合調控房價回歸合理區位,黃石等周邊低價樓盤銷售等多種因素影響,出現了近年來少見的同比下降態勢;仙游、秀嶼漲幅超過5%,其他區域漲幅在5%以內。其中荔城區11236元/平方米、比降12.05%;城廂區13632元/平方米、比降4.86%;涵江區9851元/平方米、比增3.91%;秀嶼區7175元/平方米、比增8.47%;北岸5601元/平方米、比增3.94%;仙游縣6994元/平方米、比增15.32%。

  ■ 商業辦公庫存去化周期偏高

  由于商品房批準預售面積多于銷售面積,房地產庫存隨之增加。今年前三季度,我市商品房供銷比為1:0.89,其中商品住房供銷比為1:0.93。1-9月全市新增商品房庫存面積28.07萬平方米,其中商品住房增加16.31萬平方米、商業增加0.16萬平方米、辦公增加11.60萬平方米;新增庫存面積去化周期增加1.05個月,其中商品住房增加0.68個月、商業增加0.09個月、辦公增加9.75個月。

  截至9月末,全市商品房庫存面積450.94萬平方米,去化周期17個月。其中住宅279.7萬平方米,去化周期12個月;商業106.18萬平方米,去化周期62個月;辦公65.06萬平方米,去化周期55個月。除了住房庫存處于合理區間外,商業和辦公庫存量仍然較高。

  ■ 二手房成交面積平穩上升

  穩定的政策和穩定的預期,也給二手房市場帶來平穩上升的成交量。1-9月份全市二手房成交面積93.79萬平方米,比增6.35%,其中二手住房交易面積76.04萬平方米,比增4.54%。

  按區域來看,市本級二手房成交74.00萬平方米,比增3.95%(其中二手住房58.89萬平方米,比增3.66%);仙游縣成交19.79萬平方米,比增16.41%(其中二手住房17.15萬平方米,比增7.66%)。

  ■ 房地產用地供應成倍增長

  在各級政府加大力度促征遷促供地下,前三季度全市房地產用地供應成倍增長。1-9月通過招拍掛供應房地產經營性用地25宗118.11公頃(合1771.65畝),與去年同期(852.00畝)比增107.94%;出讓總價款912560萬元,同比增長114.96%。從季度看,一季度出讓7宗29.54公頃,二季度出讓9宗47.71公頃,三季度出讓9宗40.86公頃,可見二、三季度土地出讓明顯增加。

  按區域分,市本級供地19宗87.51公頃(合1312.65畝)、比增152.92%,總價款749510萬元,平均每畝571萬元、略降2.89%,主要原因是大部分地塊位于非中心城區;仙游縣供地6宗30.60公頃(合459.00畝)、比增37.84%,總價款163050萬元,平均每畝355萬元,與上年同期基本持平。

  ■ 房地產各項貸款增速趨緩

  截至8月末,全市房地產各項貸款余額712.61億元,同比增長10.68%,增速比5月末下降0.65個百分點;今年新增41.76億元,同比少增10.45億元。房地產各項貸款余額占全市本外幣貸款余額的比重為36.07%,同比提高1.94個百分點。

  房地產開發貸款同比小幅增長。截至8月末,全市房地產開發貸款余額78.98億元,同比增長1.56%,今年增加1.7億元,同比多增5.97億元。其中地產開發貸款(即政府土地儲備機構貸款)同比下降35.06%,住房開發貸款余額同比增長5.75%。

  個人住房貸款穩中放緩。截至8月末,全市個人住房貸款余額598.71億元,同比增長13.15%,增速比5月末下降0.91個百分點;今年新增41.13億元,同比少增15.61億元。其中,新建房貸款余額527.76億元,同比增長10.67%;再交易房貸款余額70.95億元,同比增長35.78%。個人住房貸款增長穩中放緩,同比略有下降,主要是由于房價、房貸利率高位運行,且受2018年下半年政策調控、樓市觀望等影響,全年銷售量下降30%,致使今年前三季度個貸需求放緩。

  陳志強

  

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